2018年土地流标率创近年新低 龙头房企拿地积极性不减

业内人士称，2018年下半年，土地市场降温明显，房企整体观望情绪浓厚。土地流标率和溢价率都创下近年来新低，一旦地价调整到一定程度，大型房企有望凭借资金实力迅速抄底，这一现象有望在2019年得以表现。

近期，华夏幸福、碧桂园等多家龙头房企对外透露2019年拿地信息，龙头拿地积极度整体较高，中小房企则受困于自身规模和融资水平，拿地积极性相对较弱。业内人士称，2018年下半年，土地市场降温明显，房企整体观望情绪浓厚。土地流标率和溢价率都创下近年来新低，一旦地价调整到一定程度，大型房企有望凭借资金实力迅速抄底，这一现象有望在2019年得以表现。

龙头拿地积极

华夏幸福12月17日晚间公告，董事会审议通过《关于公司2019年上半年度购买经营性用地预计额度的议案》。根据公司经营战略和土地储备策略，提请股东大会批准公司及下属公司自2019年1月1日至2019年6月30日期间，在成交总额不超过200亿元范围内，通过股权并购或股权合作方式、参加土地管理部门组织的土地招标拍卖挂牌方式及法律法规允许的其他国有土地出让方式，获取土地使用权或进行土地相关投资。

除华夏幸福外，近期，多家龙头房企对外透露2019年积极拿地信息。以碧桂园为例，公司12月10日对外透露，将逐步放开投资(拿地)。

此外，数据显示，从2018年前11月拿地情况看，龙头房企拿地数量相比其他中小房企更积极，优势更加明显。排名前十位的企业1-11月份拿地总金额高达7609亿元，占前五十家企业的42.7%。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，土地市场2018年下半年明显降温，11月份以来，一二线城市卖地积极性大幅提升，多个城市加快了土地供应节奏，年末有望出现土地出让小高峰。但是，销售前100位的房企中，接近四成未在11月份拿地。即便第四季度多城加大土地供应，多数中小型房企拿地依旧谨慎，中小房企生存空间依然不容乐观。

中国指数研究院最新报告显示，2018年，开发商整体观望情绪浓厚，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或许会在2019年看到效果，一旦地价调整到位，大型房企将凭借更好的资金实力加快拓展土地资源。

针对2019年拿地布局，诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，未来三四线发展空间有限，预计房企拿地重点仍然在热点城市尤其是杭州、武汉、西安等新兴热点城市及其周边三四线城市。此外，去化周期短的城市依然会延续推地速度，去化周期长的会适当放缓推地速度。具体到企业，保持一定的土地储备，是企业平稳发展的基础，一线龙头及大型企业会保持相对活跃的拿地节奏，而中小型企业受制于企业发展和融资能力，会降低拿地速度。

流标量创新高

值得注意的是，一二线城市住宅土地流标依然高位。中原地产研究中心统计数据显示，截至12月17日，今年以来，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，同比增长140%，创最近6年以来最高记录。2017年全年流标仅为148宗。

除一二线城市外，据监测，三四线城市土地流标也处于高位。数据显示，截至目前，2018年以来，三四线城市流标住宅土地高达1177宗。2017年全年三四线城市土地流标数量为957块，2016年442块，2015年200块。

对此，张大伟分析称，流标的原因主要与房地产企业资金链压力逐渐增大有关，一二线城市限价、限售等政策趋严，开发商回款压力加大；此外，出让土地的要求也越来越多，地块具有多重复杂属性，导致房企拿地意愿不强烈。此外，2018年以来，信托等资金监管严格，也导致房企对地块总价较高的地块相对谨慎。

此外，成交的土地溢价率也创下新低。据中原地产监测，截至12月17日，40大一二线城市合计卖地2.6亿元，平均溢价率仅为11.39%，创近6年新低。热点城市溢价率仅为11%，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。中国指数研究院数据也显示，2018年1-11月份，全国300个城市各类用地平均溢价率为14.2%，同比下降16.4%。

对此，张大伟分析，土地价格出现回落，主要由于土地属性中也包括较多的限价房等。

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