毛大庆：人口红利消失后房地产朝哪走？

近年来，人口红利枯竭对中国经济发展影响的话题越来越热。从数据上看，中国的人口红利确实在下降，而基于传统经济发展模式下的中国经济，必将受到影响。站在当前的时间窗口上分析中国的人口问题，具有非常明确的现实意义。我们可以从人口结构性变化的角度解释中国经济增长的原因，同时预测对未来经济社会发展带来的挑战。

人口结构的变化、经济模式和新技术的创新，又会产生“新的人口红利”，可能孕育出新的发展机会和发展模式，并可能产生更加巨大的经济发展动力。同时，与人口结构有密切关系的房地产行业，也面临着新的挑战与机遇。

传统人口红利呈下降趋势

数据显示，中国人口数量从1949年的5.4亿快速增长到2015年的13.7亿，根据联合国人口署的预测，中国人口在2030年将达到14.5亿的峰值，随后开始下降。

目前，中国主流人群处在39-54岁之间，为主要劳动年龄人口，这一群体决定了目前及未来中国经济结构的各项主要特征。需要注意的是，2022年以后，中国主流劳动力人群将开始到达退休年龄并逐步退出劳动力市场。

中国人口总和生育率的下降一定程度上符合人口再生产规律。随着收入水平上升，人口自然增长率先升后降呈倒“U”型，由此可见到达顶点之后就是人口的减少。

按照我国统计数据来看，2014年60岁以上人口占比14.4%，64岁以上占9.1%，分别比2000年提高4.4、2.3个百分点。国际标准，老龄化社会的界定是一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%。按照此标准，中国于2001年进入老龄化社会。

从劳动年龄人口的增长来看，年龄的15-59岁、15-64岁的劳动年龄人口在2012、2016年第一次出现下降，意味着传统意义上的人口红利逐渐消失。按照之前中国劳动力60岁退休制度，2012年15-59岁劳动年龄人口开始下降，标志着中国人口红利开始消失。

由于我国近几十年的劳动密集型经济模式，以低人力成本为优势。传统人口红利减少，会导致劳动力短缺现象增加，提升企业用工成本；随着劳动力从农业向非农产业转移速度减缓，也将在一定程度上抑制资源配置效率提高的速度。

如果按照现在人口增长率，预计未来15年，特别是2021~2030年，我国人口发展将步入关键转折期。既面临诸多问题和潜在风险挑战，同时继续存在劳动力总量充裕、仍处于人口红利期等有利条件，统筹解决人口问题、最大限度地发挥人口对经济社会发展的能动作用，仍有较大的回旋空间。

传统人口红利下降激发“新人口红利”发展

传统的人口红利下降不完全等于人口红利消失。这意味着人口结构或劳动力结构的变化，依靠劳动力“数量”的发展将越来越转向为依托劳动力“质量”的发展。

因此，在劳动年龄人口总量下降和结构老化的趋势下，切实提高出生人口素质，全面提升劳动力质量，努力挖掘各年龄段人口潜能，将成为为经济社会发展提供有效人力资本支撑的关键，传统的人口红利将逐步转变为人才红利。

首先，要提高新增劳动力供给质量。加快完善国民教育体系，2020年普及高中阶段教育，劳动年龄人口平均受教育年限进一步提升。

其次，提高现有劳动力供给质量。比如提升农村劳动力就业能力，构建有效的新型职业农民培育制度体系，加快推动传统农民成为新型职业农民。

此外，当前我国发展正面临着动力转换、方式转变、结构调整的繁重任务。相比之前主要受人口、资源、资本等传统生产要素拉动的工业化进程，各行各业的技术技能及创新型人才，正在成为驱动经济增长和社会进步的重要因素。

基于中国人口的现状，我国应加大人力资本方面的投资，从教育和培训环节实现人力资本与产业结构的更好结合，促进劳动生产率提高。同时，着力消除劳动力流动的各种制度障碍，实现劳动力资源的合理配置，挖掘劳动力供给潜能。另一方面，国家鼓励创新，向用人主体放权，为人才松绑，充分释放人才的创新创造活力。

人口红利的下降对房地产的影响

人口结构变化对城市的影响表现在流入流出差的数据上。在可以预见的未来，只有少数的特大城市、超一线城市能够持续获得人口的流入，而大多数中小城市人口将出现零增长甚至负增长。一些小型城市可能会出现净流出。

人口是发展的基础，没有人口基础，新设立区域的配套设施很难完善，在这个城市中的人会变得更加不愿意去到这样的地方，而原来已经去到这个地方的人会更加倾向于回到城市中心。当一个城市的人口开始回归，我们会发现城市的发展会在某一个地方停下来，这时会形成城市边界。

随着城镇住房饱和度的临近，置业人群达到峰值，房地产发展方式不再可能只是通过增量扩张的方式发展。此时需要更多的从存量运营角度挖掘新的需求。

一方面，需要调整已开发的用地和已建设的房屋用地规划、建设规划，重新发现它的新的价值。

另一方面，如何将功能布局进行重新调整。北京城市副中心的建设是为调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要而提出的。

从数据统计看，人口红利消失带来了发展的挑战，同时创造出一些新的发展机遇。我们必须加快推进经济发展方式转变和实行一系列的包括教育制度、人才制度、创新制度、收入分配制度和社会保障制度等等改革，使国民经济和社会发展尽快向创新经济转变。房地产市场对于存量市场的挖掘和创新模式的探索，也成为破解人口红利枯竭问题的重要方向

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