房地产信托监管“东边日出西边雨” 土地融资暗度陈仓

导读
“大量的明股实债通过结构设计，都是发现不了的，只要能瞒过监管的眼睛，”一位上海信托公司人士对21世纪经济报道表示，“项目能不能落地主要还是依赖监管人员的判断。”
8月20日，有消息称，近期部分信托公司接到监管部门电话通知，要求公司全面暂停房地产信托业务。21世纪经济报道记者了解到，少数东南沿海和西部的几家信托公司受到类似的窗口指导，而上海、福建等地的银监局却予以辟谣，称“既未发文，也无窗口指导”。
值得关注的是，此事折射出的，是不同地区银监部门对房地产信托的把握尺度有所不同，因而政策取舍也有所区别。
举例来说，一位浙江信托公司从事房地产信托业务的人士对21世纪经济报道记者称，浙江银监部门尚未作此要求，该公司的房地产信托项目还在开审批会，并没有暂停；一位北京信托公司人士表示，未收到监管通知，但是听到收紧风声之后房地产项目开始提速；而一家西部地区信托公司负责人称，接到银监局通知，要求房地产占比高、增速快的公司把业务进行重新梳理，要有一定管控，暂时从操作层面把业务缓下来，并不是叫停；而一家东南沿海的信托公司接电话通知，要求公司全面暂停房地产信托业务，若前期已通过监管报备，且合同和抵押等担保措施已办理完毕的，可允许继续放款。
“各地银监局对政策的拿捏差别很大，有一定主观性，这与辖内信托公司的业务方向和能力，以及监管与沟通情况有关。暂停或者暂缓房地产融资应该不是银保监会的统一要求，但是近期各地可能会关注一些新的变化，特别是监管部门不鼓励做房地产业务的导向。”一位信托公司中层管理人员对21世纪经济报道记者表示。
接近银保监会人士对21世纪经济报道表示，目前会里未曾对收紧房地产信托有统一要求。
统一监管之惑
之所以各地监管机构的主观性如此重要，是因为的确存在可以钻的政策空子。
“比如土地融资项目，我们对口的银监局早就不让做了，但是外地有些同业还能做，”一位浙江信托公司房地产信托业务人员表示。
由于拿地融资风险高企，也进一步提高了房企的杠杆，早在2010年，银监会曾经下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。2016年，各级政府和监管部门也表态严查房地产相关融资。
但是土地融资依旧难以禁绝。目前通过信托流入土地融资的主要有两种方式，一是“明股实债”，信托做一个基金的LP，然后这只基金可以去做项目公司的股东投资，或作为股东借款，资金自然流入项目公司，所费的周折不过是基金公司作为通道收取的数万元备案费用；二是通过权益转让，比如项目公司把自己的应收账款受益权通过信托计划融资，类似于ABS。
其中，通过第一种明股实债的方式，一是规避了“委托贷款”的合规风险；另外，还能不提高房企的负债率。约定期满后，项目公司回购股份，支付的价格即为债性融资的本息。
“大量的明股实债通过结构设计，都是发现不了的，只要能瞒过监管的眼睛，”一位上海信托公司人士对21世纪经济报道记者表示，“项目能不能落地主要还是依赖监管人员的判断。”
上述浙江信托公司人士也表示，同样的业务在A银监治下可以做，在B银监治下就不能做；甚至同一个银监局对区域内不同信托公司的要求都不尽相同，缺乏一个统一管理平台。虽然去年中信登上线，所有信托产品需要在中信登进行预登记和初始登记，但最终还是要抄送各地银监报备。
定向控量恐效果打折扣
8月1日，21世纪经济报道曾独家获悉，监管近日窗口指导部分信托公司等金融机构，在符合资管新规和执行细则的条件下，加快项目投放。如同本次要求暂停部分信托公司房地产项目一样，在加快项目投放的时候又通过窗口指导调整投放方向，成为一些地方监管部门的选择。
“监管部门不是大水漫灌，而是定向输血给中小微企业和基础建设。房地产融资虽然是信托业内的大热门，但的确与政策导向有一定偏离度，货币传导机制比较慢。”上述信托公司中层管理人员表示。
上述人士并称，这种施政方式的效率可能会打折扣，原因在于小微企业一直不在金融机构的偏好范围内。
信托是一种资金成本较高的融资方式，据21世纪经济报道记者了解，目前房地产融资的普遍利率范围在年化12%左右。这种资金成本小微企业是否承受得起？上述信托公司中层管理人员称，对于小微企业而言，现下资金可获得性更重要，其次才是成本。

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