2019年多省棚改计划开工量下滑 三四线楼市销售将趋缓
各省陆续公布2019年棚改工作计划，多地计划开工量同比下降
2018年政府工作报告提出2018年～2020年改造各类棚户区1500万套的目标，其中2018年全国各类棚户区改造计划（以下简称“棚改”）开工580万套，实际执行626万套，超额完成年度目标。2018年11月住建部重申这一三年计划保持不变，按年均计算2019年棚改目标或在460万套左右。截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个，其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。
表1：2018年和2019年部分省市棚户区改造计划情况（单位:万套、%）
注：标*为2019年和2020年棚改计划开工量合计
资料来源：住建部，各省政府工作报告，东方金诚整理
2018年下半年以来抵押补充贷款增量总体下滑，国家开发银行将各地棚改项目的贷款审批权回收总行；2019年棚改货币化安置政策将因地制宜，部分市县或将取消货币化安置优惠政策
棚改计划在推行之初以实物安置为主，2015年国务院积极推进棚改货币化安置，货币化安置比例由2014年的约9%跃升至2017年的60%，货币化安置逐渐成为棚改安置的主要方式；同时货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例从2015年的13.4%提升至2017年的25%，对全国商品住宅的销售的拉动作用明显。
表2：2015年～2017年棚户区货币化安置情况
资料来源：住建部，Wind，东方金诚整理
2018年7月，住建部召开工作会议，提出因地制宜推进棚改货币化安置。2018年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。根据中国国家统计局公布的信息，截至2018年末，商品房待售面积已降至5.24亿平方米，为2014年初以来最低水平，去库存的目标已基本完成，意味着部分库存处于低位的市县或将取消货币化安置优惠政策。
图1：2015年以来抵押补充贷款提供资金情况（当月新增）
单位：亿元、%
资料来源：Wind，东方金诚整理
棚改的资金来源主要包括财政拨款、政策性银行贷款、商业贷款和地方政府债等，其中以政策性银行贷款即国家开发银行和农业发展银行的棚改专项贷款为主。2014年央行推出抵押补充贷款（PSL），成为政策性银行发放棚改专项贷款的主要来源，缓解了棚改货币化安置的资金压力。2018年下半年以来，作为棚改货币化主要资金来源的抵押补充贷款增量有所下滑，作为抵押补充贷款主要投放行的国家开发银行也将各地棚改项目的贷款审批权回收总行。
在各地棚改计划的实施中，由于棚改所涉及的前期内容隶属政府购买服务的范畴，在融资方式上多采用政府购买棚改模式。2018年在政府债务防范化解压力骤增的背景下多项限制政府购买棚改模式的政策出台。2018年6月，财政部发布《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》，限定政府购买服务的期限不得超过三年。2018年12月，住建部下发的2019年棚改计划中，明确提出取消政府购买棚改服务模式，地方棚改融资将以发行专项债券为主。而财政部和住建部联合印发的《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》中提出，棚改专项债仅省一级政府和计划单列市可发行。
棚改红利逐渐减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳
2015年推出的棚改货币化安置政策主要表现为棚户区改造时涉及的房屋或者土地征收,对于补偿方式采用货币化补偿。根据国开行网站披露，其作为抵押补充贷款主要投放行在2015年～2018年6月末累计发放棚改贷款38684亿元，其中对中西部累计发放贷款21000亿元，对东北地区累计发放贷款3400亿元。棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素，2016年三季度以来，三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超越一二线城市。
图2：2015年～2018年70个大中城市新建商品住宅价格指数情况（环比）
单位：%
资料来源：Wind，东方金诚整理
目前三四线城市人口及资源向外迁移，而棚改又透支了部分房产刚需，致使房价缺少长期的支撑，在棚改从货币化安置为主转向实物安置为主、棚改开工数量明显缩减、抵押补充贷款收紧和政府购买棚改服务模式取消的情况下，预计2019年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。
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