2019年“两会”房地产六大看点

结合近期中央部委表态来看，2019年两会关于房地产的总基调应当还是会延续去年，“构建长效机制、坚持房住不炒”的核心内容不会改变，但对于一些重点要点的动向，还是值得大家特别关注：

1、预计棚改开工目标小幅下调

在2018-2020年的新三年棚改计划中，目标建设总量是1500万套。从实际执行情况来看，2018年全国棚改开工626万套，距离1500万套的目标只剩下874万套。由此来看，2019年棚改开工目标可能小幅下调两成左右，总规模保持在450万套左右的水平。联系公布棚改目标的省市情况来看，19个省市有升有降，但2019年总目标同比下滑了21%，也与全国棚改开工的进度相一致。但省市间目标变动严重分化，如河南、山西同比降幅均超过70%，考虑到在大部分三四线城市中，至少20%的购房需求来自于货币化安置，购房需求均会受到严重影响。

2、整体资金面适度宽松，房地产“入口”会持续从紧

2018年下半年以来，央行采取了一系列积极的财政措施，如永续债、定向降准、MLF等。在2019年初的央行工作会议上，也提出稳健的货币政策要保持松紧适度，保持流动性合理充裕。央行最新发布的金融数据显示，2019年1月人民币新增贷款3.23亿元，也创下单月新高。但目前贷款增长的主要方向还是小微企业、非房地产服务业，房地产行业贷款增速还是在继续下滑。预计在与资金面相关的表述中，小微企业仍旧会是政策的扶持重点，相应的，房地产会继续面临“限流阀”的控制。

3、不一定会二度提及的房地产税

在近三年的中央经济工作会议中，房地产长效机制经历了2017年实现“研究建立”、2018年做到“完善”之后，2019年的目标已经正式走向“构建长效机制”。而房地产税作为构建长效调控机制的重要一环，也是大家一直所关注的焦点问题。但全面落实的条件还不成熟， 比如地方政府在维持价格稳定方面的能力还有待进一步检验，房产税全面落地的影响也有待验证。因此在2018年提出“稳妥推进房地产税立法”之后，2019年是否会二度提及还要打个问号，即便提出来了，相关表述应当也不会过于激进。

4、稳地价、稳房价、稳预期，严防大涨大跌

农历新年以来各地冷热互现，如苏州等部分城市土地市场频现热拍，市场热度似乎有所回升，也有不少城市住宅去化率持续回落，昆明、杭州、宁波等城市开盘月去化率均不足三成。但不论是大涨还是大跌，都不是中央和地方主管部门所期望的。在住建部部署的2019年十大工作任务中，第一条就是“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”。在2019年召开的地方两会中，“稳地价、稳房价、稳预期”也成为了高频出现的词汇，在上海、河南、湖北、江西等省市报告中均有体现。在今年两会的政府工作报告中，相比2018年的“促进房地产市场平稳健康发展”而言，预计会有“稳地价、稳房价、稳预期”的进一步相关表述。

5、进一步落实因城施策，中央定大方向，地方负责落地

随着长效机制工作的持续推进，各地房地产量价变化的差异进一步显现，在今年两会报告中，应当会进一步要求夯实地方政府的责任。比如在不少一二线城市，供不应求依旧是楼市的主要矛盾，房价过快上涨依旧是悬顶之剑；而在不少三四线城市，2019年即将面临的问题又变成了需求不足。在这样的情况下，房地产调控势必无法简单依靠中央确定方针，地方政府才是房地产调控的关键所在。在2018年底的中央经济工作会议中，也明确提出要“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”；而在2019年已经发布的省市政府工作报告中，“因城施策”、“一城一策”也成为了高频出现的词汇。

6、“租购并举”提法会更为谨慎，集体用地入市成为亮点

在2018年两会提出加快建立租购并举的住房制度之后，北京、上海等城市已经供应了不少租赁用地入市，但大部分租赁用地仍旧在国有企业手中，租赁住房市场发展的方向也不明确，租赁住房仍需探索合理的开发、销售和盈利模式。预计在2019年的相关表述中，对于租购并举的提法会更为谨慎。

但集体用地入市脚步的加快依旧值得期待，有望成为2019年租赁住房市场发展的一大亮点。自2017年国土部、住建部提出《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》以来，相关工作已经在北京、上海、南京等城市快速试点推进；在2018年末，提请审议的《土地管理法》和《城镇房地产管理法》修正案草案，更是直接扫清了集体建设用地直接入市的法律障碍。在法律障碍已被扫清，各城市已经积累了一定试点经验的情况下，预计2019年会加快集体用地入市步伐，并利用低成本的优势，进一步推进相关租赁住房市场发展的脚步。

整体来看，预计2019年两会还会延续“房住不炒、长效机制”的大方针，在供给、需求、价格、资金各方面的限制也会进一步完善和细化，但从积极的角度讲，这些“限制” 也是避免市场短期内过度透支需求的保障。只有留下足够的空间，中国房地产市场才能真正做到长期健康稳定的发展。

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