风向悄然转变：明年楼市或回温？

11-12月，除苏州、承德升级了限购政策以外，其他城市房地产调控基本处于平稳之中。相比其他时期，近段时间房地产调控显得有些平静。2018年以来，房地产陆续出台的调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史调控纪录。年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

除了收紧约束性政策锐减，12月13日的中央政治局会议也未提及房地产。诸多传言令外界对楼市调控猜测渐多。

两次中央政治局会议均未提及房地产，是否意味着房地产调控已经到位甚至放松？新城控股副总裁欧阳捷的看法是，当前，经济下行无疑是政策方向最为关注的。尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已经出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。房地产的重心在住宅市场，市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。如果房地产市场不稳，固定资产投资也难以稳住，就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。

因此，欧阳捷预计，调控政策会悄然放松，明年住房市场会出现回温。欧阳捷的看法几乎代表了业界绝大部分观点。然而，果真如此吗？

约束性政策锐减

中原地产研究中心统计数据显示：11月以来，楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

11月15日，江苏省苏州相城区住房城乡建设局召集在苏州的房企开会，并下发新的限购政策，并将在其他区推广。据相关媒体获取的会议材料显示，相城区住建局要求，严格购房资格审查，包括暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房，个人积分由相城区积分办提供，11月19日起执行。

12月10日，河北省承德市人民政府网站显示，近日，承德市住建局、国土局制定并发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(下称《意见》)，在进一步加强购房资格审查的同时，明确围场县、隆化县、宽城县纳入调控范围。同时明确严厉打击规避调控政策行为。

除了苏州和承德，中原地产研究中心统计数据显示，上周全国各地房地产调控合计仅6次，叠加上旬的8次，月内房地产调控合计仅14次。政策内容基本是规范市场。其中，辽宁省还发布了加快去库存政策。再加之，近两次中央政治局会议均未提及房地产，这使得房地产市场未来走势似乎增添了些许猜测。

政策会否放松？

欧阳捷认为，“机构的嗅觉非常灵敏，各种政策研讨会的信息都会流传出来，虽然大多仅仅是专家意见，但政府官员的调研方向本身就是最重要的信息。”欧阳捷的依据与业界不少人士看法一致。“市场下行趋势不变、压力增大已是共识，预计明年经济增长可能在6%-6.3%之间。全球经济同步收缩，中国经济或难以独善其身。因此，稳经济成为重中之重。”

58安居客首席分析师张波也认为，近两次的政治局会议均未提及对房地产调控政策有特定原因。主要有两点，一方面今年以来的楼市调控的确取得了明显的效果，楼市降温房价企稳已成定局，并且今年在加大于楼市乱象打击的过程中也充分净化了市场环境，目前楼市正处于平稳和健康发展之中；另一方面，经济下行压力增大以及外部风险的不确定性增强则表现得更为明显，系统性风险会对楼市产生影响更不容忽视，表面未提及房地产，实则和房地产存在重大关联。

在这种背景之下，欧阳捷甚至判断，政策放松是大趋势，严冬不会来临，明年住宅市场将会回温。“市场成交量下滑是住宅市场的主要问题。限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。限价也有放松，一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘堰塞湖问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。”这是欧阳捷的看法。

不过，张波认为，不提不代表不重视，不提不代表要放松，的确近两次的政治局会议均未提及房地产，给了市场较大的想像空间，但单从未提及就揣测未来楼市调控可能会出现变化未免太过武断。他认为，楼市调控已经取得明显的效果，楼市降温房价企稳已成定局。住房制度改革和长效机制建设方面今年已经开始加速推进和落地，多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度正在各城市纷纷落地，地方主体责任的落实以及差异化的调控政策体系的建立都已经收到一定成效，虽未在近期政治局会议重申，但依然会作为重点在后续的政府相关报告中列示。

就未来走势，各个利益主体看法不一。不过，业内普遍认为，调控政策见底趋势明显。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为，连续两次政治局会议没有提及房地产内容，一方面说明房地产这种平稳态势是被管理层所接受的，另一个方面来看，房地产市场暂时不会有过多收紧政策。可以明确这是见底态势。至于调控未来，张认为还是因城施策，城市政策之间的分化可能会越来越大。

调控政策见底趋势明显，但宽松政策出现可能性不大。10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。

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