地产开发与销售“增速背离”还会维持多久？

时隔43个月后(2015年6月后)，全国商品房销售面积再度负增长。

据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据，全国商品房销售面积同比下降3.6%，延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看，东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%，分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研，热点楼市集中的东部，重点城市开盘去化率下降；西部是三四线楼市集中的区域，2018年1、2月是返乡置业高峰，推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年，三四线楼市显著下行。

需求端下行，直接拉低了开发商的新开工率。今年1、2月，全国商品房新开工面积增长6%，较2018年下降11.2个百分点，较2018年四季度下降13.2个百分点。开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款，而上游融资继续紧缩(1、2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑)。2018年新开工能保持15%左右的高增长，与三四线楼市明显回升有关。这轮楼市回升呈现板块轮动特征，中西部非热点三四线城市楼市回升明显，一些城市交易面积翻倍。但进入2019年，三四线楼市降温。开发商预期走弱，还表现在拿地上。今年前两个月，全国土地购置面积同比下降34.1%，这一增速创2009年以来新低，而2018年全年则为增长14.2%。

年初往往是开发商推盘的高峰期，而销售回款又是资金来源的大头(近50%)。于是，在当前销售库存相对较低的情形下，“快周转”依旧是缓解资金链紧张的利器。可见，在2018年高基数的基础上，今年1、2月新开工还能保持6%的增长，实属不易。事实上，2018年以来，新开工一直稳健增长，而“去杠杆”贯穿全年，开发商资金链也一直紧张，不少开发商借预售“加杠杆”，延缓项目竣工交付，以致新开工面积增长17.2%，而竣工面积下降7.8%。今年前两个月，这样的“剪刀差”还在持续。

房地产施工面积今年前两个月同比增长6.8%，是2015年3月以来的历史新高。在开工相对稳健，施工面积快速增长的推动下，开发投资是当下房地产各项指标中的“最大亮点”。全国房地产开发投资同比增长11.6%，增速比2018年提升2.1个百分点。助推开发投资逆势走高的，主要还是土地出让金高增长，以及开发商分期交付(一般在1年之内缴清)地价款和延迟入账。2018年高增长的土地成交面积和价款，会延后进入今年地产投资统计中，或将助推2019年开发投资高位平衡。另外，2018年开发商延缓项目竣工，致使全年开发投资中的建筑安装投资负增长。但2019年地产融资环境有所好转。因此，2019年建筑安装投资将会由负转正，这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。

受益于2018年拟建项目部分已进入施工期，2019年地产开发投资有条件保持平稳增长态势。以地产项目落地周期3个月左右判断，2019年一季度开发投资仍将保持较快增长。据发改委上月底发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望》，2019年包括地产业在内的多个行业，有望成为投资热点，支持固定资产投资稳步增长。由此，即便考虑到商品房销售、新开工和拿地等领先指标下行，开发投资也不会失速。

基于地产开发投资逆势增长，业内估计下半年将进入增速下行期，全年或呈前高后低走势。不过，支撑力量也会托底开发投资增速下行幅度。首先，“减税降费”、“降成本”等政策，开始惠及居民购房。目前，按揭贷款利率已连续3个月回落，首套房贷利率预计将在4月前后回到基准利率水平，“折扣利率”或将再次出现。经过两年来整顿金融秩序，资金违规进入楼市、违规“加杠杆”现象等已被控制住了，基于支持居民合理住房需求的融资政策，进入政策调整框架。

除了贷款“降成本”，交易税费“降成本”进程也已开启，这将激活二手房市场，并实现“二手房—新房”的联动和循环。在财政赤字率相对稳定的情况下，不管是减税降费，还是基建发力，都对地方财政收支平衡提出了较高要求。对楼市而言，调控取得明显效果、“房住不炒”预期初步形成的同时，下一步将是遵循行业规律，回归实体经济，求稳的前提下“促增长”。各种托底政策的支持下，商品房销售下滑幅度有限。同时，“快周转”依旧是开发商加快新开工的动力。2016年-2018年三年供地保持增长，加上巨大的施工面积等，足以支撑开发投资维持正增长。

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