高价楼盘销售放缓前景堪忧

3月份以来，部分二线城市房地产市场出现“小阳春”行情。一方面，武汉、南京、苏州等成交量大幅回升，新开盘项目去化率皆有增长；另一方面，重庆、天津、合肥等土拍市场明显升温，房企拿地热情高涨，地价重回高位。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，多数二线城市潜在供应总量适中，但贵阳、昆明、西安等部分二线城市潜在供应量整体偏高。从潜在供应区域、产品档次来看，受供地结构性因素影响，贵阳、昆明、西安等潜在供应主要集中在重点规划片区，贵安新区、滇中新区、西咸新区这类国家级新区潜在供应量皆不容小觑。并且，待开发项目同质化现象严重，低端产品潜在供应量显著偏高，去化前景难言乐观。

2018年，我国商品房销售面积达17.2亿平方米，同比微增1.3%，商品房销售金额149973亿元，同比增长12.2%，销售规模持续创历史新高。不过，各能级城市市场格局此消彼长，成交分化之势愈加显著。

据CRIC数据显示，2018年二线城市商品住宅累计成交26514万平方米，同比微降3%，虽然厦门、海口等市成交下滑较为明显，但热点中西部城市郑州、兰州、重庆、西安等市均有较大增长，整体二线城市市场依旧坚挺。丁祖昱认为，目前，市场虽迈入下行通道，观望情绪开始蔓延，但由于二线城市需求坚挺，支付能力相对较强，叠加政策放松预期，预计2019年二线城市成交量将小幅上升。

因一线城市供地长期受限，多数三四线城市供地则明显过剩，二线城市逐渐成为房企竞逐的焦点所在。自2015年二线城市经营性土地成交规模跌到历史低谷后，2016年开始触底反弹，成交量、价均持续提升。随着2018年房地产市场进入调整期，房价上涨预期趋缓，二线城市前期出让的大量高价地将陆续进入开发销售阶段，去化压力将有所浮现。

2016年乃是市场公认的地王年，尤其是二线城市频出地王，全年共计集中出让250宗单价、总价地王，占比超七成。其中，合肥、杭州、南京、天津四城土拍市场异常火热，地王幅数都在30宗左右。如今，地王盘大量入市。不过，受限价政策影响，地价、房价之间的溢价空间显著收窄，二线城市地王盘普遍面临一定的去化压力，显著波及开发销售进度。截至2018年底，2016年出让的地王盘仍有一定数量尚未开工。

根据二线城市待开发土地测算未来商品住房潜在供应量，不难发现存在两大风险性因素：其一，石家庄、太原等7城土地供应明显过量，潜在供应规模不容小觑，库存风险仍需警惕。其二，厦门、苏州等7城待开发土地价格明显偏高，叠加房价上涨预期暂告终止，高价盘去化表现着实不容乐观。如贵安新区，涉宅用地潜在供应量超2000万平方米，占比多达63.3%。并且，待开发项目同质化现象严重。由于贵阳、昆明和西安低端产品潜在供应量显著偏高，占比都在95%以上。一旦市场需求难以有效承接，在售项目去化率持续回落已是大概率事件，开发销售周期也将明显拉长。而厦门中、高端产品潜在供应量明显偏高，地王盘也不在少数。部分待开发项目地价、房价明显倒挂，已然陷入开盘必亏本的窘境。长期来看，厦门房地产市场难言实质性好转，中、高端产品去化前景着实堪忧。

不过，丁祖昱认为，总体上来看，二线城市仍是市场稳定器，更是市场下行周期的避风港。长期来看，二线城市市场需求依旧坚挺，潜在供应量很大程度上将决定未来成交量。

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