恒大、碧桂园相继发文高周转率：摘牌当日需开工

房地产行业有这么一句流行语：生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。

昨日晚间，碧桂园主席杨国强群发了条微信，称高周转是我们竞争力的有力武器。无独有偶，今日恒大发文要求高周转，完成重奖否则重罚。

据悉碧桂园一周之内连发三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。同时，投资奖励需向一线城市倾斜。

文件内容显示，截至3月30日，碧桂园今年共获取项目195个(共215个地块)，其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。

为此，碧桂园董事局主席杨国强提出指示： “高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”，“项目总经理一定要认真研究所辖项目，项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益对比，在守法的前提下，力求效益最大化。”

而恒大高周转文件显示：一手项目较低进场5天内开工奖励50万，超过15天开工扣3万，延期越长扣的越多。可谓是奖励和惩罚都非常重！

为何恒大、碧桂园相继要提高周转呢？此前有分析称：

1. 高周转的初衷是缓解资金紧张状况，是为了“以少博多”

在资金有限和资金成本较高的情况下，还想实现规模扩张，只能把一个亿当几个亿来使。起初，高周转模式正是企业在资金有限的情况下为了实现业绩高增长而不得不采取的一种开发策略。假设企业资金充裕，且资金成本很低，就没太有高周转的必要。这也是外资企业不太选择高周转模式而内资房企坚持走高周转之路的根本原因。

绿地集团董事长张玉良曾这样解释高周转：“有人1000 亿的现金流，两年转一次，一年是500 亿；我500亿的现金流，一年转四次，是2000 亿——你说谁资金紧张，我们是在流动性和运营效率上下功夫，解决现金流问题。”

2. 在竞争乱局中，企业要想甩开对手，只能更快

按年度销售额划分，当前房地产企业的竞争格局可划分为六个梯级，而且随着市场竞争愈发激烈，市场集中度越来越高，梯级分化也越来越明显。

但也应注意到，其实除了第一、第二梯队外，其他梯队企业的差距并不大。以第三、第四梯队为例，甚至可能因为多推或少推一两个项目，多卖或少卖一二十亿，就会跃升或滑落一二十名。这也是每年销售额排名变化都较大的原因。对于第五、第六梯队的中小房企来说，只要每年多卖一个亿，就有可能把几千家企业甩在后面；如果能实现年销售额30 亿元，就意味着把95% 的企业都甩在了身后。

3. 在利润率、杠杆率持续走低的情况下，只能通过周转率来报收益率

为什么高周转模式能成为过去几年的主流模式，这需要从房企的核心要义说起。

房地产开发无论多么复杂，目的都是通过投资，实现企业资本投资收益最大化。那么，如何实现投资收益最大化呢？其实就是一个盈利模型，或破解一个公式：M=S×f 。其中，M 是指投资回报（利润），S 是指销售额或开发规模，可理解为企业规模，f 是指收益率。

实现M 最大化有两条途径：一是做大S，即做大规模；二是提高f，即做优做强。

S（规模）是客观存在，主要取决于企业的资金量（“资金池”容量）。S 值是100 亿或100 万平方米和1000亿或1000 万平方米，因为规模基础不一样，所以是很难类比的。中小企业很难追赶上万科、保利、中海、恒大等企业，主要原因就是S 基值不一样。在较小S 值的情况下，要尽快做大S 值，只能走可快速做大规模的高周转之路——只有高周转，速度才能更快，才能跑赢市场。

与很多行业不同，房地产开发的收益率f 其实不是利润率，而是利润率、周转率和杠杆率（权益乘数）“三率”连乘的结果。即f=f1×f2×f3 ，其中f1 是利润率，f2 是周转率，f3 是杠杆率。要提高f，就要提高 f1、f2 和f3 。

在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，事实上行业平均利润率大约每年以一个百分点的速度在持续下滑。而且，因为近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上股东资本金的杠杆率也是越来越低的。所以，提高回报率f 的最直接、最有效的着力点是提高周转率f2。

免责声明：本文所载数据内容仅供参考，并不构成市场操作建议，“钢谷网”对使用该内容取代客户自身决策与判断导致的后果不负有责任。本文来源于钢谷网，版权所有，任何媒体、网站或个人未经协议授权不得转载。