楼市接下来往哪儿走

从去年底开始，一二线城市加大了房地产调控步伐。现如今三四线城市调控力度也在加大。进入3月以来，全国多地相继出台楼市限购升级政策。河北张家口的崇礼区、保定市下辖涿州和涞水，以及杭州等地区相继升级楼市限购政策。而近日，三亚市政府也宣布，将进一步收紧当地楼市的信贷政策和市场秩序监管。对此，很多人感到困惑，三四线城市不是要去库存吗？到底应该去库存，还是限购呢？而房价是否会“越限越涨”？会不会导致泡沫破裂呢？

笔者认为，这些三四线城市出台调控政策是“因城施策”的结果，热点城市本来就热，各种限制政策就是要给楼市降温去火，防止市场过热。致于楼市调控有没有效果？房价该怎么走？相信每个人都有自己的判断结果。

实际上，过去那种闭着眼晴就能炒房赚大钱的时代已经过去了。第一，现在上至中央下至地方政府，都不希望看到房价的过快上涨，去年房价的快速飙升，未来将不可能再复制。过去各方对房价上涨的看法趋于一致，而现在市场各方对未来楼市前景存在着一定分歧，对楼市单边上涨的预期并没有那么强烈，相关的购房贷款需逐步得到抑制。

第二，房地产贷款开始收紧，没有了杠杆的支撑，房价根本涨不上去。很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士称，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。

此外，目前国家调控措施已见成效，银行在二套房首付方面，首付四成的银行日趋增多。提高二套房的入手门槛，一定程度上将提升投机的成本，驱赶投机者，净化房贷市场。

第三，国内房价的上涨，与人民币单边升值，内外资金大量流入内地，购买以人民币计价的资产有关。但自去年以来，美联储开始频频加息，美元指数的强势，使人民币汇率承受压力，再加上人民币本身有被高估之嫌，未来各路资本抛售国内的资产泡沫，流出中国乃大概率事件。

现在的状况是，一些高端人士和开发商拼命减持国内热点城市房产，而一些拼命蜂涌入市的中产阶级便成为了房价天花板上的“接盘侠”。至于在房地产保有环节的杀手锏——房地产税，据说本届人大已把它列入五年立法规划，估计在短期内很难出台。

从一线城市楼市出台史上最严的调控政策，到现在三四线城市也紧跟其后，中央政府“因城施策”的调控方法正在见效。哪个城市房地产投机开始升温，哪个城市就会出现相关的调控政策，而其他的冷门城市则继续“去库存”。

楼市接下来如何走？部分三四线城市房价将率先作出调整，但因泡沫并不太大，房价调整的幅度会相对有限。而一二线热点城市房价则需要经历漫长的多空胶着期后，便会出现较大回落，中国房地产泡沫破裂只是时间问题。