房地产四季度风险可能爆发

中国房地产行业在2016年上半年的发展速度远超历史同期，从上市房企已经公布的半年度业绩来看，120家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5556.8亿相比2015年同期的4043亿涨幅高达37.44%。

而在规模效应下，房地产企业的利润率继续走低，从2015年同期的9.8%继续下降至目前的8.1%，120家房企的总利润尚不及建行的三分之一。与此同时，对于“缺货（土地）”的恐惧让房地产商不惜一切代价的高价拿地，使得其负债额不断上升。业内人士分析，随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道的收紧，高价土地将成为地产商生存发展的最大风险要素。

大型房企迅速扩张，过千亿的超过四家

整个上半年，品牌房地产行业的规模在不断膨胀，千亿规模的房企数量不断上升。

2016年上半年，万科销售面积达1409.0平方米，同比增长55.8%，销售金额为1900.8亿元，同比增长69.9%。今年上半年，万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关，比去年同期足足缩短了59天，达到历史最短水平。

恒大集团8月30日发布业绩，上半年累计合约销售金额约达人民币1,417.8亿元，累计合约销售面积1,660.5万平方米。此外，2016年上半年保利地产销售额达到1280亿。龙湖地产2016年上半年签约额同比增长78.4%至385.9亿元。

澎湃新闻统计显示，120家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5556.8亿相比2015年同期的4043亿涨幅高达37.44%。

进入下半年，房企纷纷宣布上调销售目标。

恒大宣布将全年的销售目标提升至3000亿元，较原先的2000亿元，上调50%。

龙湖上调2016年销售目标至750亿元，上调幅度21%。融创中国宣布全年目标上调37%至1100亿元。

此外，包括新城、碧桂园、旭辉等多家房地产上市公司，也上调了销售目标。整体看绝大部分企业均可以提前完成年度任务。

120家房企半年利率不及建行1/3

虽然销售规模和营业收入在上半年出现暴增，但是利润的增幅却远低于营收，部分企业还出现亏损。

信达地产2016年上半年净利润大跌45%，毛利率同比减少12%。

保利置业上半年实现净利润1.46亿港元，同比下跌高达53.98% ;股东应占盈利为0.59亿港元，同比下跌43%。

保利地产2016年上半实现净利润49.6亿元,同增仅0.21%。

中原地产研究中心统计数据显示，已公布的120家房企，合计2016年上半年净利润为452.16亿。

这意味着，120家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3，建设银行2016年上半年净利润1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。

恒大地产物业发展及其他业务核心业务利润1为人民币78.1亿元。核心业务利润率仅8.9%。

这是房地产净利润率的平均水平，2016年上半年，120家房企的净利润率只有8.1%，较2015年同期9.8%利润率继续走低。

某不愿具名的房企高层表示，利润下滑是仅今年房地产行业的普遍现象，原因是土地成本不断走高，三四线城市依然处于去库存周期，房企盈利空间下滑。

中原地产首席分析师张大伟分析认为虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了利润率。此外，上半年市场成交爆发，但是尚未进入结算，进入上半年结算的主要是2015年销售的产品，结算的滞后也影响了利润计入。

负债率整体上升

上半年的数据也显示，本来就对资金依赖度极其高的房企，负债率还在不断走高。

万得资讯数据显示，截至目前，已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元，而如果加上港股公司，则这一数字则远超4万亿元。

万科为例，上半年资产负债率则由77.70%上升至80.60%。

融信中国虽然降低了负债率，但是上半年负债率依然高达89.8%。

融创公告内容显示，目前公司现金余额为401.47亿元，负债总额约为1279亿元，净负债率为85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的净负债率是75.9%。

负债率走高，和房企大手笔拿地不无关系。

恒大8月30日公布的业绩显示，截至上半年，拿地总额超过800亿元。

中原地产数据显示，融创拿地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元，大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元，较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况，拿地总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

高价地是未来最大风险

恒大集团总裁夏海钧在8月30日发布会上，针对高负债的问题也表示，高负债率是因为土地储备多导致的，面粉储备够了，为企业的规模增长提供了基础，未来随着业绩增长，负债率会逐步降低。

与开发商向澎湃新闻表示，房企疯狂拿地，和上半年销售量暴增有关，为了保证后续持续的销售规模，房企卖多少地块，也要同时补充地块，但是也二线城市土地供应稀缺，导致房企在土地市场集中拿地，导致投资金额高。

另有房企合伙人透露，目前房企拿地是因为资产慌，有些企业盲目追高拿地。但是下半年资金不会再如上半年宽松，且进入调控周期，比如不少银行停止介入2015年后的高价地，缩短开发贷款周期，进一步限购，这些政策如果密集出台，必然对一些资金链紧张的企业造成影响，出现风险。

张大伟称，高价地是未来最大的风险，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

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