安徽领跑中部房地产投资 山西、湖南新开工面积陡增

在中部地区，房地产投资与销售依旧火热。

投资层面，中部地区上半年完成房地产投资11839亿元，增长11.4%，增速回落1.9个百分点，但仍高于东、西部地区增速。

销售层面，中部地区上半年商品房销售面积21588万平方米，增长12.8%；销售额14476亿元，增长27.0%，价格上涨态势明显。

分析人士指出，在财政和货币政策迎来利好，中部地区任务更重的棚改工作仍在推进，以及房企迫于资金压力的高周转策略的共同支撑下，下半年中部地区或仍将保持相对稳定的房地产投资增长。

中部楼市持续高位增长

按照国家统计局划分，中部地区包含河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六个省份。

在轮动效应的作用下，中部六省部分地区成为楼市热点，开发商投资意愿强烈。2018年上半年，中部地区房地产开发投资增长11.4%，2018年以来持续位列东、中、西部三大区域中的首位。

根据国家统计局数据，按上半年房地产开发累计投资额从高到低排列，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西的投资额依次约为3131亿元、3068亿元、2409亿元、1615亿元、973亿元和642亿元。

从同比增速来看，按上述顺序排列六省，则依次为5.6%、22.5%、8.5%、10.1%、7.3%和13%。其中，山西、安徽、江西增速比前五月有所扩大，安徽在上半年增速持续维持20%以上。

“中部地区楼市高潮尚未完全过去。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道表示，相对于东部，中部地区的楼市周期靠后。在东部一线城市进入楼市相对低谷状态时，中部地区仍处在从市场火热传导到投资活跃的过程中。

中国房地产业协会副秘书长童悦仲则认为，上半年中部地区房地产投资增速快于东部和西部，一是东部地区房价较高且调控严厉，对房地产投资增速的抑制作用比较明显，导致资金流向房价相对较低而调控政策相对宽松的中部地区；二是西部地区地广人稀、经济发展相对滞后，有些地方房地产去库存压力仍然较大，因此房地产投资增速低于中部地区。

从结构来看，相比东部省份，中部六省的房地产投资增长，对住宅投资的依赖性更强。

数据显示，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西上半年住宅投资增速分别为7.9%，30.6%，11.8%，23.5%，14.2%和15.1%。21世纪经济报道记者测算国家统计局数据发现，上半年，江西、河南和湖南出现了住宅投资同比增长、非住宅投资同比下降的状况。

湖北、安徽和山西尽管住宅投资与非住宅投资均处于同比增长态势，需要注意的是，这三个省份住宅投资增量占整体房地产投资增量的比重均超过80%，安徽、湖北占比超过95%，远高于东部省份平均水平。

“这与当地市场结构有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于东部城市来说，部分已经进入到存量市场，而中部城市这两年住宅市场快速崛起，去库存的速度明显较快。对于中部城市而言，住宅投资比重大是市场机会，但后续也要防范住宅市场面临政策管控，进而出现波动等风险。

部分省份新开工猛增

一般认为，新开工和施工所带来的建安工程投资，与土地出让带来的土地购置费，是构成房地产投资的最主要两大部分，这也被认为决定了中部地区下半年的房地产投资走向。

分析人士指出，土地市场方面，在中部热点城市在新一轮调控中受到严格控制的背景下，中部三四线城市土地市场在前一轮中热度较高，但在下半年可能出现降温。

国泰君安研报预计，下半年土地市场可能会出现热点切换，一线城市或将加大土地供应，三四线城市因前期成交较多，且地价溢价率已相对较高，可能会出现成交量下降。总体来看，下半年土地出让收入增速可能会降至35%-40%区间。

企业方面，中国指数研究院数据显示，上半年企业拿地逐季下降，二季度20家代表企业拿地金额环比下降10.4%，拿地面积环比下降6.3%。

但建安投资的变动被认为会更显著地影响中部省份下半年的行情。合肥学院房地产研究所副所长凌斌指出，投资增速快慢与土地市场相关，但其关联性没有开工面积和施工面积大。

从数据来看，中部各省在施工和开工面积上出现分化。

以施工面积来看，中部六省均为正增长，安徽、江西、河南、湖南增速维持两位数左右，湖北、山西较低。

而新开工面积则有较大不同，山西、湖南增速达到50%附近，江西、河南增速在两位数左右，而房地产市场热度更高、热点城市更多、投资增速也相对较快的湖北和安徽，则只有-3.1%和2%的投资增速。

不过，从库存来看，中部仍存在较大的开工需求。

根据易居研究院的数据，合肥、南昌、郑州、长沙等中部热点二三线城市，库存去化周期仅6.5、7.7、4.3和10.7个月，均属于住建部要求增加供地的城市类型，而江西赣州去化周期仅2.3个月，是全国供应最为不足的城市。

以安徽为例，凌斌向21世纪经济报道指出，2%的新开工面积增速低于安徽往年水平，说明市场对后续上涨还有期待，部分开发商拿到地之后没有按照约定开工，应该督促开发企业按照合同如期开工。

童悦仲也指出，房地产开发周期较长，因此房地产投资额、新开工面积、竣工面积等指标往往不是同步升降，后续指标经常滞后于投资指标。

顾云昌则认为，下半年中部地区房地产投资仍将保持相对高位的增长。首先，近期国务院常务会议传达出财政和货币政策调整；其次，相比东部，中部地区有更重的棚改任务，近期也并没有受到实质性减弱；最后，开发商出于对未来不明确而做出的以回笼资金为追求的高周转战略，也将加速部分企业的开工进度。

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