棚改融资收紧 三四线城市房地产市场或降温

近日棚改融资收紧的信息，引发了市场震动。棚改项目在过去3年内，对三四线城市房地产去库存作出贡献。机构认为，现在三四线城市棚改对房地产市场的边际贡献已经下降，在区域去库存任务阶段性完成后，货币化安置对推涨房价的作用将减弱。

棚改实物安置比例或将提高

所谓“棚改”，是指政府为了改善困难家庭住房条件而进行的城镇危旧住房改造工程。

棚改过程中需对居民进行安置，有实物安置和货币安置两种方式。其中，实物安置主要是指政府主导建立保障性住房来满足棚户区居民的住房需求，而货币安置则是采用货币化补偿方式，棚改居民可以获得补偿款，并在商品房市场自主购置住房。近两年，棚改货币化安置率不断提高。

但近两日，棚改又出现了新的变化。25日，21世纪经济报道称，国开行内部人士透露，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行。

26日，证券时报报道称，国开行内部正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理。受此影响，不少尚未审批通过的新增项目被暂停，但已获批的存量项目仍在继续执行中。据了解，国开行此次重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务，不仅针对棚改项目。目前，新棚改项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还会正常发放。

作为棚改货币化安置最重要的资金来源，上述消息对资本市场产生不小影响，房地产板块应声下挫，新城控股、华侨城A、华夏幸福跌幅居前。

对于市场的反应，中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)指出：“市场对棚改政策非常敏感，棚改政策是近几年支撑楼市发展、尤其是三四线城市楼市发展最关键的因素。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)分析：“这显示出政策的变动和调整。首先是审批程序趋严，这涉及到总行权力的收紧，或意味着后续棚改安置节奏会放缓。再次，未来会强调实物安置方式，这是出于各地财政压力和贷款压力考虑，同时体现去库存导向。”

据中信证券研究部数据，2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%。2017年棚改货币化安置官方数据尚未公布，但易居研究院分析预计，该比例将上升至60%。

棚改货币化对房价的推涨力或减弱

货币化安置比例的不断上升，会对房地产市场造成哪些影响？

张大伟认为，影响有两方面，一是鼓励购房行为、推涨房价，二是使房地产企业销售额大幅增长。

从购房者来看，市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因信贷宽松而鼓励了购房行为。各种政策叠加，导致过去3年内，房地产市场持续升温。这种态势从一线城市蔓延到二线城市，如今蔓延到大部分三四线城市。

从房地产企业来看，过去3年，立足三四线城市的房企，其销售额均呈现井喷之势，某些企业年销售额甚至突破5000亿大关。

张大伟认为，从全国来看，房地产市场已基本告别库存积压时代，一、二、三、四线城市商品房库存去化已较为充分，很多城市房地产库存去化周期已降至12个月以下。除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

中信建投分析称，今年三四线城市棚改对房地产市场的边际贡献已经下降，在区域去库存任务阶段性完成后，棚改货币化的意义将减弱。

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