社科院：去年土地成本占房价比重提高

从中新网获悉，中国社科院副研究员王业强今日表示，2017年土地购置面积扭转了2014年到2016年三年的负增长，土地成交价款比2016年上涨了49.4%，同时2017年平均成交价格继续大幅上涨，同比涨幅29%。这使得土地成本占房价的比重进一步提高，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

中国社会科学院于5月14日上午举行2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。该书执行主编王业强副研究员介绍了有关情况。

对于2017年中国房地产市场存在的一些突出问题，王业强表示，有以下几个方面：

(一)房地产市场受到强力的政策调控，长效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的，不是用来炒的这样一个基本理念之后，全国房地产市场，有100多个城市实行了限制的政策，包括限价、限购等等五限政策，刹车式的短期调控效果虽然比较明显，但是不能够长久为之。

同时，2017年十九大、中央经济工作会议都提出了要加快建立主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，也说明房地产调控政策由短期调控政策向建立长效机制转变这样一个大的趋势，房地产长效机制亟待建立。

(二)去库存的效果明显，人口流出地的房屋空置须警惕。房地产去库存的效果2017年比2016年降低了1亿个平方米，去库存的效果非常明显，但是同时可以看到2017年房地产分城施策的政策影响下，待售面积下降幅度是15.3%，近年来增幅较大。

但是从不同的物业类型来看，可以看到住宅的待售面积降幅较大，同比降幅达到25.1%，3月营业用房是4.0，办公楼的待售面积基本持平。但同时从不同城市规模来看，40个大中城市的商品房销售面积减少了2.0，而其他的一些城市商品房待售面积增加了13.9个亿。同时2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。

对2017年60个主要城市的新流入人口进行了统计，约占全国总人口的50%，一方面是大中城市销售面积减少，其他的城市是销售面积增加，同时中小城市人口还是向大中城市进行流动，所以这是一个矛盾，同时由于拆迁所带来的补偿性住房需求的集中释放，不同于人口流入所带来的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。

(三)土地价格的持续大幅上涨，成本推动房价上涨的风险增加。可以看到2017年土地购置面积扭转了2014年到2016年三年的负增长，土地成交价款也比2016年上涨了49.4%，同时2017年平均成交价格继续大幅上涨，保持着自2013年以来第五年两位数的增长，同比涨幅29%。

商品房销售价格涨幅的大幅回落，但是土地成交价格涨幅不断地扩大，也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

(四)个人按揭贷款的负增长导致开发商融资成本上涨的压力增大。在资金来源来看，可以看到国内贷款和利用外资的增幅较大，自筹资金小幅增加，但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。个人按揭贷款的增速从2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。对于房地产企业来说，融资成本的上涨加上土地成本的上升，有可能使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。

(五)房屋租售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确。统计了国际上的租金收入比的合理标准是不超过30%，从国际经验来看，房屋租售比合理区间应该是在1：200到1：300之间。2017年住房租赁价格涨幅是2.9%，明显低于住房销售价格的涨幅。房价的比重相对较低，大幅增加租赁市场供给，有可能进一步导致租售价格进一步失衡。

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