海南商品房为啥全域限购？接轨对外扩大开放

4月22日晚，海南省人民政府紧急召开新闻发布会，发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称《通知》），宣布自当晚起海南省内商品住宅实施全域限购。一时间，海南楼市限购的消息刷屏，海南再次成为各界关注热点。

何为全域限购

根据《通知》，今后无论是在海南哪个城市买房，都将受到一定限制。

首先，《通知》明确规定，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。其次，对于海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。最后，在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就堵住了想在户籍问题上“动脑筋”“钻空子”的情况。

限购之外，海南省还将严格限贷。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

新规还明确，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

限购有何影响

如此严厉的限购措施超出预期，没买到房的人千方百计想办法买，而买到房的人则担心以后谁来接盘。北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受记者采访时表示，新政会使海南楼市交易量减少，对平抑房价起到一定作用。

对于此前涌入海南的炒房资金和房地产库存，广东省社科院宏观经济研究所研究员刘品安告诉记者，去库存压力各个城市都有，这不是新政的主要影响，反而会促使海南房地产市场更加合理合规发展。在政府调控之外，相信市场能够调节好这些问题。

此外，据媒体报道，截至去年底，海南商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12个月，因此全域限购对于海南房地产库存去化带来的压力并不大。

在限购之余，为缓解房价上涨给本地居民带来的住房压力，《通知》还提出，要做好住房保障和供应工作，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题。

海南省住建厅厅长霍巨燃称，此次新政出台的目标是为了让房子回归居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展。

政策意义何在

“海南楼市限购政策升级的主要目的是落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，避免由于自贸区、自由港的利好引起楼市疯狂炒作。”赵秀池在接受记者采访时表示。

近日，中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，这使得海南房地产的关注度急剧上升，从全国各地赶来的购房者纷纷涌入。

刘品安认为，此时海南推出全域限购的政策是非常有必要的。“一方面，房价的可控性和稳定性是影响社会稳定的重要因素；另一方面，从海南经济协调发展角度而言，有利于基础设施、旅游业等各方面健康发展，从而与自贸区、自贸港建设接轨，是基于海南发展大计考虑下的新政措施。”

《通知》明确规定，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟须的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前海南的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。赵秀池也认为，从宏观层面看，新政将会对海南自贸区、自贸港建设起到积极作用。作为中国经济特区的生动缩影，海南将以实际行动成为改革开放的重要窗口、试验平台、开拓者、实干家。

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