2018年房贷或减万亿 房企面临资金严冬

2018年以来，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大，甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

“往年历次调控，即使银行收紧，但其他渠道都是畅通的，房企在社会上还是可以找到很多钱维持下去，但这一次监管层不断出文件，断了房企的很多后路，房企被迫去国外融资。”上海的一位券商人士表示，这一次去杠杆的力度仿佛回到了1997年。

重庆一家信托公司人士表示，目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%，50-100强的在12%左右。

据了解，已有大型房企在内部发出通知，要求减少拿地，最大程度地保持现金流畅通。

房企融资渠道受阻

中原地产统计，目前有15家房企公布了2018年1月的销售额高达1737.74亿，同比上涨幅度高达74%。虽然销售额刷新了历史纪录，但房企已开始感受到一丝凉意。

上海一家券商内部人士表示，原来房企资金来源主要有几个渠道，一是银行开发贷款，要符合“432”的要求，二是信托也需要符合“432”，三是非标融资，不要抵押纯信用的都可以融资，正规的融资渠道在迅速缩减，其余融资渠道比如P2P，以及地方股权融资平台，比如广东金交所，前海金交所，重庆金交所，陆交所等等，都可以给房企融资，但现在连最差的融资平台都被限制住了。

按照银监会的规定，房地产信托贷款要符合“432”条件，4代表的是房地产公司4证齐全，3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，2 是指融资方至少有二级或以上的资质。

房企通过银行贷款，主要是两种方式，土地款和开发贷，以前房企不需要拿土地抵押，前30强房企，仅靠公司纯信用担保就可以从银行贷款，但据记者了解，现在没有银行愿意做了，必须要拿土地抵押。

“股份制银行的开发贷都没额度了，中农工建交邮储银行还有一些额度，但所有银行土地款融资都做不了。”一位金融从业资深人士告诉记者，大的房企还能发发债，但发债现在也很难。

而信托公司目前只能做两块业务，土地款和开发贷，必须要有土地抵押，他们的资金是通过银行来募集。

用益信托网数据显示，2017年68家信托公司共发行1907只房地产集合信托产品，较2016年同比上涨123%，募集额度更是从2016年的2717.33亿元，大幅上涨至6261.02亿元，涨幅高达130.4%。

信托贷款将成为2018年被重点整顿的领域

重庆一家信托公司人士说，目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%，50-100强的在12%左右。“现在平均一个信托一个月募集不到3亿，已过会待发的项目接近200亿，还有200亿等着过会，主要是市场上没钱。”

据了解，已有大型房企内部做出要求，要最大限度地保持现金流的畅通，融创在多个城市的销售均要求全款买房，尽快回笼资金。但大部分房企也无法做到逆周期拿地，因此即使调控已经持续一年多，但房企拿地热情不减。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比，涨幅达到了75%。

上海某大型房企内部人士表示，开发商的现金流永远都是紧张的，去年销售好，目前资金链倒是没什么问题，主要愁的是预售证拿不到，开发商都很急，政府限价，房企又不愿意降价，所以就僵持着。

而上述信托公司人士表示，房企资金链很紧张，虽然去年销售好，但是拿地也多，开发成本巨大，本来房地产企业就是高杠杆，一旦银行规模受限，发债审核受限，它的主力资金渠道就会出问题。

“前两年地产发债成本大多在6%左右，从去年下半年开始根本发不出来，只有abs 、abn这种有现金流的资产融资的才会好点。”某大型券商人士说。

2018年房贷或减万亿

除了其他资金来源，影响房企资金链最主要的还是销售回款，但银行在个贷上也在持续收紧。

光大银行个贷经理告诉记者，今年跟去年的房贷额度相比不可同日而语。“具体数字我不知道，但是我们开门红投放的个贷有90%是非房贷，比如经营贷、消费贷、商用房按揭、车贷等个贷。”

今年以来，中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

1月25~26日，中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。

近日，上海银监局也下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目等。结合此前针对企业资金端收紧的政策来看，房企资金获取难度再度加大。

2月5日至6日上午，2018年中国人民银行工作会议在京召开，防范化解金融风险在2018年的工作任务中位列第二。受此影响，2月7日，地产股大跌，荣盛发展等股跌停。

交通银行首席经济学家连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。

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