去年50宗地王项目仅7个开盘

2016年楼市火爆地王频出，全年产生300多宗单价、总价地王，如今这些地王现状如何？克而瑞研究中心(CRIC)选取的热门城市50个典型地王项目统计数据显示，目前50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工。

对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，限价是地王项目入市放缓的主要原因，当前供需矛盾短期难以扭转，“破局”之道在于督促这些项目开工上市的同时，加大平价土地的供应，从而改变市场预期，为“限价”变动回归市场创造条件。

限价是入市放缓主因

据CRIC统计，2016年的50宗地王中，目前有14个尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。有29个地王项目处于已开工未开售阶段，占比近60%，整体地王项目的开发速度较为缓慢，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市。而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”，盈利空间有限，仅有4个项目实现了“保本”销售，并且多数项目去化表现平平。

“这50个地王多集中成交于去年二三季度，没有特殊情况的话，一般拿地当月就能开工，快的话半年就能开盘，慢的话一年也该开盘了。”克而瑞研究中心杨科伟接受记者采访时说。

中原地产首席分析师张大伟则认为，通常刚需盘10~12个月、高端盘1年~1年半的开盘周期都是正常范围，而有关政策规定，拿地超过两年未动工就算违规，确实有些地王项目已经接近违规了。“这些项目上市速度低于正常情况，一方面是因为市场未达预期，另一方面是因为限价。”他说。

杨科伟进一步分析认为，尚未开工的14宗“地王”中，仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言开发周期较长，而多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。因为这些地王项目所在城市是今年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

对于29宗已开工未开盘项目多数选择延迟入市的原因，杨科伟认为，除了政府区域“限价”政策对房企即将入市的地王项目冲击不小外，部分地王项目“面粉贵于面包”本身溢价空间有限，以及融资门槛提升、限购限贷等调控政策影响房企资金回笼速度等也是延缓入市的原因。

加大平价地供应 改变市场预期

“过去地王解套的逻辑是等房价上涨，水涨船高。现在地贵了还卖不上价，只能等待。”杨科伟说，在二三四线城市地价上升较快、房价上涨压力加大的背景下，限价政策导致的新增供应下降又人为加剧了供求矛盾，“破局”之道在于督促这些项目开工上市的同时，加大平价土地的供应，如可酌量增加远郊区域、非中心区域的其他市镇低价宅地供应；继续增加中小套型比例；可调整规划，适当提高远郊区域住宅土地容积率等。

张大伟则认为，地王上市不可怕，可怕的是预期没管理好就上市了。“北京也有单价13万元的高限价项目开盘，这种项目有一些限价的变动是回归市场的行为，应学习北京调控经验，只有供给量足够了，市场预期转变了，高价项目上市对市场也没有影响，北京市场还在降温。”他说，如果一直用行政管控，最后的结果就会出现南京那样上万人排队抢房的现象，这对市场来说反而不是健康的行为。

“限价不是唯一手段，是市场调控的应急措施，治标不治本，核心是要像北京这样增加土地供应，用共有产权房保护中低端，中低端不恐慌，市场就不恐慌。预期调控而不是数字调控的逻辑要转变，才能使得地王上市对市场没有负面影响。市场是有分层的，政府管好中低端，高端项目本身也有需求，应回归市场，满足了高端需求，让他们卖出自己相对便宜的房子，对市场也是良性循环。”张大伟说。

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