屋漏偏逢连阴雨 房地产融资渠道再度收紧
导读：房地产开发投资作为国民经济的重要产业，对于拉动国内需求具有非常重要的作用。自去年9月份房地产实施调控新政以来，对于房地产“限售”“融资限制”以及资金监管的信息不绝于耳。同时，房地产开发投资作为拉动需求的重要环节，与基础建设投资共同被视为带动整个钢铁行业需求的两大衡量标准之一。那么房地产限购以及融到渠道收紧会给钢铁下游需求带来什么样的影响呢？
扩围！超过30个城市开启“限售”政策
本月初，在统计局发布4月70大中城市房价数据后的第一个周末，长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政，房地产收紧政策再度升级。值得注意的是，除了继续收紧限购等方面内容外，三地均采取“限售”措施，保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年。而据相关机构统计显示，截至目前，已有超过30个城市开启“限售”。
值得一提的是，土地首次出现“限售”政策。保定5月15日发布今年第3号国有建设用地使用权挂牌出让公告显示，2017-030号地块，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，“限售”的根本是楼市“去杠杆”，因交易周期大幅延长，高杠杆资金成本进入难，因此，促使购房者必须要以自用为目的配置资金。预计未来限售将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。统计显示：截至目前，已有超过30个城市开启“限售”：成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京（保定、北京等均为有部分限制）。
信托拿地融资业务面临暂停 地产融资又一通道收紧
除针对房地产实施限购限售政策以外，房地产融资渠道再度收紧。近期银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。
涉及房地产信托业务的检查要点包括：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
多位房地产信托业务人士认为，上述规定直指目前火爆的“拿地融资业务”，可谓切中要害。在房地产商拿地环节，由于不满足相关监管条件，有信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管，为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。今年以来，开发商拿地热情高涨、地产融资收紧使得信托公司拿地融资业务升温明显。但这一文件下发后，信托公司的拿地融资业务面临暂停，意味着房地产融资又一条重要通道被收紧。
国家统计局最新一期房地产开发相关数据
2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
房地产投资增速情况之所以能稳步发展，其最主要的原因是商品房销售面积增加，房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，市场在建项目仍在继续，投资项目有周期性，所以，目前房地产投资的增长是周期性的延续。截止目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。而从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄，预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。
1-4月房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积28174万平方米，增长10.6%，增速回落4.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积654054万平方米，同比增长3.1%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积445657万平方米，增长2.5%。房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。
细看以上数据不难发现，今年4月份房屋施工、新开工以及竣工面积同比增长均呈现增速回落的趋势，而可见房地产市场在4月份对建筑钢材的需求已经开始出现下降的苗头。不过4月份国内钢市表现旺季不旺，钢市行情却出现大幅震荡，最终多数市场比月初价格还要低，这主要归功于前期消息面的炒作，提升了市场的预期。随着房地产调控的不断深入，后期势必影响钢市需求，进而拖累钢价。
整体来看，随着6-7月份钢市即将进入传统意义上的消费淡季，南方雨水将会逐步增多，将会大面积影响室外的施工，我们将迎来房地产和钢市一年中最为低迷的时期。同时，在房地产限购限售政策不断加码以及融资渠道逐步收紧的背景下，预计后期房地产市场增速将会回落，对于建筑钢材的需求也将出现下滑，加之钢铁行业整体产能过生的局面并未改变，后市建筑钢材的价格将会承压。
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