地产长效机制：这次或许不一样

今天公布了房价数据，一二线城市明显走弱，我们认为：

1）政府稳经济的压力在下降，借助地产稳经济的必要性在降低。

2）这轮调控跟以往不一样的地方是提出了基础性制度和长效机制，这可能导致地产逻辑变化。

3）新机制下，即使低库存低供给可能也不会导致房价的明显上涨了。

低库存低供给并不意味着房价继续涨

今天统计局公布了11月份主要城市的房价数据，显示一二线城市房价涨幅明显回落。背后的原因大家也都清楚，10月份开始实行了新一轮的地产调控。

前期房价大幅上涨的一个重要的起因就是去年提出的“地产去库存”战略，带来了个人住房抵押贷款的迅速增长，银行大幅给居民加杠杆，导致了大量的投资投机性需求，地产的金融属性在今年得到了淋漓尽致的表现。

“去库存”战略也取得了成功，地产库存明显下降，特别是一二线城市库存。但这一轮的地产调控明显抑制了需求，即使在低库存低供给下，房价也出现走弱，而且，从更长期来看，低库存低供给可能也不会导致房价的明显上涨了。

这轮调控有什么不一样？基础性制度和长效机制

这轮地产调控，跟以往的明显不同是提出了“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

淮南为橘，淮北为枳，为什么？制度不同。以往的地产调控都没有跳出制度的圈子，都只在原来的制度上修修补补，结果就是房价的报复性反弹。但是，如果改变了制度和机制，破除市场一直认为的地产“金身”，比如土地财政、居民大类资产只能配置地产、房价永远涨等，地产逻辑跟以前就不一样了。

为什么不一样？稳经济压力下降

地产对经济很重要，而且曾认为是支柱产业。如果要稳经济，那就不可避免的要借助地产。但今年的一些变化可能意味着借助地产的必要性在降低。

首先是供给侧改革，传统行业有大量的过剩产能，这些企业要靠地产、基建的增长来续命。但今年的行政去产能，钢铁煤炭等企业的经营出现改善，也就降低了通过地产、基建来稳经济的必要性。

其次，PPP给基建开辟了一条新道路。以前基建的增长更多导致了地方政府债务的过度扩张，但今年大力推行了PPP，现在财政部PPP项目库总投资额将近13万亿，也就提供了一条更稳妥提高基建投资的方式，也就是稳经济的方式，从而使得借助地产稳经济的需求降低。

而且，政府也逐渐放宽对经济下滑的容忍程度，在最近的会议、特别是上周的中央经济工作会议里，不断弱化增长目标，更加关注风险和改革。也就是说，政府稳经济的需求在下降，而且即使要稳经济，也有更安全的PPP基建，地产对经济的重要性或已明显下降。

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