“稳楼市”多项政策待发：“货币化棚改”成重点 信贷、税收或放松

宏观经济增长疲软，高层频繁提及房地产，透露出更为积极地稳定楼市态度。未来房地产调控政策定向宽松箭在弦上，有关部委已经做好政策储备，将可能在近期内推出。

据21世纪经济报道，棚户区改造将是政策发力的重点，具体做法以“货币化棚改”为主，此举被认为不仅能够消化库存，还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。此外，房地产信贷、税收等领域都有可能放松。

华尔街见闻上周提及，年初以来，中国一线城市、二线城市及大型三线城市的房地产市场均实现了强劲的交易量复苏。但土地成本的飙升导致再投资回报率低迷，房企拿地热情创下历史新低，10月新开工增速同比下降24.5%，未能延续9月季末同比正增长。

二三线城市房地产低迷状况持续，给中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。个别地方的土地出让收入甚至不足往年一成，此外房价下跌还造成房地产税收显著下降拖累，多地税收出现负增长态势，严重影响地方财力。

21世纪经济报道援引中原地产首席分析师张大伟称，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心，使市场不至于出现大幅滑坡。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，从近期房地产业对于宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。

针对这种局面，有关部门早有应对。据21世纪经济报道了解，在11月10日的中央财经领导小组会议之前，住建部曾就楼市问题向高层做过专题汇报。虽然汇报内容不得而知，但从住建部近期的动作，不难看出端倪。

一位接近住建部的人士向21世纪经济报道表示，今年以来，住建部曾多次开展针对棚户区改造工作的专题调研。调研组级别颇高，很多调研为副部长牵头，住建部部长陈政高也曾亲自挂帅。在调研的同时，住建部今年还密集召开与棚改有关的会议，显示出对棚改工作“空前重视”。

该人士还称，明年棚改工作的重点将是以货币化安置为主。即在棚户区改造的过程中，以货币安置为主，取代此前的实物安置为主。围绕货币化安置的金融支持也将启动。据了解，信贷资产证券化已经确定为主要手段。

除棚改外，信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出，用于刺激住房消费。21世纪经济报道援引知情人士称，在经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。其中除首付比例和贷款折扣下调外，还包括二套房和多套房认定标准的放宽。

有市场人士猜测，非限购城市的首套房最低首付有可能降至20%，最低贷款利率折扣相当于基准的7成。也即，信贷优惠力度回到2010年的水平。

中原地产首席分析师张大伟指出，普通住宅界定标准也可能调整。他表示，普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。

与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收。但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能体现为“直接减税”或“税费补贴”。

此外，由于中国房地产市场的区域分化特征明显，近年来的房地产调控政策多避免“一刀切”，强化“因地制宜”的原则。具体表现为，在统一的考量标准下，下放更多的权限给地方政府，灵活调整。报道称，未来地方政府可能自主提高公积金贷款最高额度，并加快审批和放款流程。